A intenção de um contrato é sempre garantir maior segurança jurídica para ambas as partes, assegurando que todos tenham seus interesses protegidos. Para isso, conta-se com um arsenal de cláusulas que versam sobre os mais diversos assuntos referentes ao objeto contratual.

Quando falamos de contrato de locação, diversas disposições, como o valor mensal do aluguel, o prazo de pagamento e as benfeitorias, são facilmente identificáveis e compreendidas. Entretanto, no que diz respeito à garantia locatícia, surgem dúvidas quanto às diferenças e especificidades das modalidades mais comuns, deixando o contrato suscetível a futuros conflitos.

Para maior clareza, a cláusula de garantia locatícia é um instrumento de proteção direcionado ao proprietário do imóvel, garantindo-lhe segurança financeira em casos de inadimplência por parte do inquilino. Assim, o art. 37 da Lei do Inquilinato determina que as possíveis formas de garantia locatícia são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo as duas primeiras as mais recorrentes nos contratos de locação.

Torna-se imprescindível, então, entender as diferenças entre caução e fiança, uma vez que são as mais comumente utilizadas, para garantir que o imóvel e os interesses das partes sejam resguardados da melhor forma possível.

A fiança consiste na figura de um terceiro, o fiador, que assume a responsabilidade financeira acordada no contrato. Ou seja, caso o inquilino – devedor principal – não cumpra suas obrigações, como o pagamento mensal do aluguel, o fiador entra como garantia de que o pagamento será realizado conforme pactuado. Nesses casos, é necessário que o fiador cumpra alguns pré-requisitos, como ser maior de idade, possuir um imóvel quitado e livre de ônus, comprovar renda três vezes maior que o valor do aluguel, entre outros. Essa modalidade, portanto, é recomendada quando há uma relação de confiança entre o inquilino e o fiador, uma vez que, em casos extremos, os bens do fiador podem ser utilizados para quitar a dívida existente.

Já a caução consiste no depósito de uma quantia de dinheiro ou um bem de valor em favor do proprietário no início do contrato de locação, como uma forma de reserva para possíveis dívidas ou para o não cumprimento de obrigações contratuais. A caução pode ser prestada em dinheiro, títulos ou ações. Nesses casos, a supracitada Lei do Inquilinato determina que o valor máximo a ser cobrado em caução é de até três vezes o valor mensal do aluguel. Caso essa modalidade seja escolhida, o valor depositado – na hipótese de caução em dinheiro – fica guardado em conta bancária e, findo o contrato de locação, se não houver débitos, é devolvido integralmente, corrigido de acordo com o índice monetário. Portanto, o valor da caução não pode ser utilizado livremente pelo proprietário do imóvel, sendo reservado tão somente para a eventualidade de inadimplência.

Diante do exposto, é possível constatar que cada modalidade possui suas vantagens. Dependendo do objetivo ao redigir o contrato de locação, é necessário analisar o caso concreto. Enquanto vantagens como a inexistência de custos adicionais e a facilidade na aprovação da ficha do inquilino favorecem a escolha da modalidade de fiança, outras, como a praticidade e a devolução integral do dinheiro ao fim do contrato, caso não haja débitos, favorecem a caução.

Por fim, ambas possuem papéis importantes na proteção das obrigações estipuladas no contrato, cabendo uma análise das circunstâncias e condições das partes para definir como ocorrerá a garantia locatícia. Demonstra-se, portanto, que um contrato de locação bem redigido e personalizado às necessidades do proprietário pode evitar diversos problemas futuros decorrentes da inadimplência.